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Sunday, March 3, 2013

[手札]:地产调控将从严,地产板块中性


国务院办公厅发布“国五条”,包括强化征收20%的交易税、严厉限制二套房交易等条款,这实际上是延续了一贯的政府对房地产市场的调控思路:通过各种手段减少甚至冻结房地产交易,从而达到让房产价格表面上维持不变的结果。至于往往在调控期放松或结束之后的房价报复性上涨,政府会找到借口为自己开脱。这样的调控思路很愚蠢,但对于建立在土地财政基础上的政府,恐怕调控的空间已经越来越小。

此次房地产调控力度空前,赶在两会之前出台如此严厉的调控措施很罕见。此次房地产调控的影响有:限购从局部升级到全国;房贷(尤其是二套房贷)要收紧,不但发放房贷的条款更为严格,在条件审核(譬如之前通过离婚等手段变相规避购房限制)上将更加严格;20%的房产溢价交易税要严格执行,这是赤裸裸的对房产交易双方的掠夺;房价控制目标将更加严格。组后一条是可以达到的,因为在减少甚至冻结交易量的情况下,必然会引致表面价格的冻结,而实际价格的上升是调控当局所无需理会甚至是鼓励的。

对于房地产的实体市场和金融市场,基本的判断大概是这样的:
1、总体来说,对房地产的打压调控将增加地产板块的投资风险;
2、短期内房地产市场必然承受很大压力,很有可能出现普遍的量价齐跌的情况。而且预计后期部分细则和房产税政策仍然会延续当前的严厉调控的调子;
3、中期内,调控将压缩交易量,加剧地产板块的投资风险。在整体板块中性的情况下,部分地产龙头可能反而能提高占有率。

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