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Tuesday, February 19, 2013

[手札]:中国房地产市场分析的误区:“房产”并不应是分析的标的商品


对中国房地产市场的分析存在一个相当大的误区:就是把房产本身作为分析的标的商品,然后开始展开:对房产的需求如何(譬如人口变动、居民购买力变动、税率变动、利率变动),供给如何(譬如房地产开发商拿地如何,放量如何,开放商资金链是否紧张等),然后开始进行常规的供需分析,以判断房市的走势。

至多,在这些常规分析之外,创造一些新奇的概念,譬如说这是因为它是中国人的传统,或者说这是“丈母娘经济”,因为结婚需要新房所以对中国的房地产市场产生了支撑。一句话来说,有自己的一套房,似乎已经成了我们传统中的一部分,这也每每成了中国房地产市场持久旺盛的借口之一。
这样的分析,框架是对的,总体上没有错,但是忽视了教科书的理论(以及国外现实)和中国现实的重大差异:房产对于中国消费者来说,并非一个简单的居住用商品,而代表着一系列派生权利,包括教育、医疗、自由迁徙等等。它后面就是中国至今仍然顽固存在的户籍制度。理解了这一点,才能解释中国房地产市场的一系列“怪”现状,譬如一线城市的房产价格畸高,还有学区房的存在等等。

而要细数中国的房地产市场的话,由于各地的户籍制度松紧进程不一,大大增加了分析的难度。从这个意义上来说,对北京房地产市场的分析就应该和三四线城市的房产市场的分析不一样,后者可以用一般的供需均衡的框架就足够,但对北京来说,还需要加上一系列的额外变量。

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