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Sunday, May 1, 2011

ZZ:住房价格上涨原因剖析(学者论学问)

住房价格上涨原因剖析(学者论学问)
西南财经大学曾康霖吕晖蓉
我国住房制度改革20多年来,城镇家庭的居住条件显著改善,人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米,以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而,近年来住房市场的矛盾逐步显现,其中最突出的是房价上涨过快。中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整,2007年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控。贯彻落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施,需要深入分析住房价格上涨的原因。
居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来,我国居民收入大幅度增加,恩格尔系数明显下降,消费结构不断升级,投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下,住房的有效需求得以释放,家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时,在缺乏"储蓄―投资"转化渠道的情况下,购置房产是较富裕居民的理性选择,住房投资需求逐渐启动,房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时,投机就会出现,进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样,房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升,早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。
宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低,对银行信贷高度依赖;而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用,并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时,我国住房消费信贷政策非常宽松,银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说,宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且,房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策,而且会采取各种对策来消化"不利"的调控政策。
"土地财政"是房价上涨的重要原因。在很多城市,土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下,地方政府积极在城市开展"三旧"改造,并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价,那么,现阶段已是地价推高房价了。
应该说,居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房地产开发商的逐利动机,从其各自的角度来看都是理性的,但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾,其重要根源就在于不合理的经济发展模式。我国正处在工业化中期阶段,重化工业快速扩张,而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。地方政府为招商引资,竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持,工业用地价格低廉甚至是无偿的。这就需要用房地产建设用地的"招拍挂"收入来补贴工业发展,即所谓房地产业反哺工业。这是不少地方房价高企的重要原因。
为缓解中低收入者住房困难,在中央主导下,近年来各地保障性住房和棚户区改造住房开工套数创历史最高,"十二五"期间还要进一步加大保障性住房建设力度。保障房建设的意义不仅在于解决房价过快上涨造成的部分居民居住困难问题,更重要的是引导形成符合我国人多地少这一基本国情的住房消费模式。
但应当看到,如果以工业粗放扩张为特征的经济发展模式不改变,地方政府和领导干部政绩考核方式不改变,房价过快上涨的趋势就难以扭转。房价持续上涨,住房的投资品属性就会强化,不仅进一步加大了住房市场的投机性,而且诱使资源过度投入房地产业,不利于提升经济核心竞争力。抑制房价过快上涨,从根本上看要靠转变经济发展模式、城市发展模式、工业发展模式。

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