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Wednesday, February 9, 2011

地产:加息累积效应不容小视,更应关注首套房按揭贷款优惠变化

(1)本次加息再次凸显了决策层收缩货币、遏制通胀的决心。加息与"新国八条"时隔仅十余天,有利于进一步降温房地产基本面,形成较为稳定的紧缩预期,缓和两会前的舆论压力。
(2)虽然加息幅度仍然不大,但持续加息后的累积效应不容小视。因资金杠杆高和资金密集,加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响,增加开发商和购房者成本。以100万元、30年期基准利率房贷为例,三次加息后,月供增加约400元,增幅近7%。
(3)首套房按揭贷款优惠变化更值得关注。近期多个城市取消或收紧首套房按揭贷款的利率优惠,我们认为在货币收缩的大背景下,住房按揭贷款的逐渐收紧是大趋势。假设首套房按揭贷款利率优惠全部取消,则相当于对房地产行业单独加息约100个基点(加息四次)。必将对住宅需求和支付能力形成实质性影响。
(4)短期内,房地产市场必将进入新一轮观望期(购房者不敢下单,开发商不敢推盘),加之春节因素,2月份成交量必然出现大幅萎缩。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量,若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长,则股价仍有向下调整空间。
(5)因本次加息在市场普遍预期之内,地产股估值在低位,对地产股不会形成较大负面影响。目前地产股估值仍然较低(11年11倍PE),龙头公司11年业绩锁定超过90%,且资本市场对持续加息已有充分预期,故此股价向下调整空间有限。
(6)若地产股有较大幅度调整,建议逢低加仓万科、保利、首开等高周转龙头和中国宝安、胜利股份、新湖中宝、福星股份等X+地产组合。
(7)行业维持中性评级和标配建议。维持《从延安到西柏坡》年度策略报告观点,上半年是延安时期,处于退却防守、超跌反弹和艰苦阶段。反转或超配行情需等基本面向下调整和政策面回归正常,下半年或更晚时间条件更成熟。

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